自分の家を建てよう!

自宅を建てようと考えています。現在マンション住まいですが将来のために。ハウスメーカー、建築家に依頼、地元の工務店など色々悩んでいますが、その前に土地探しじゃ~。まだ先は長いです。

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ローンの選択

不動産屋さんの紹介で、大手都市銀行のローン担当者と打合せをしました。この銀行マンの方は、ざっくばらんな方で色々、話を聞く事ができました。私の場合、現在持っているマンションとローンを一本化する事も考えたのですがやはりそれは無理なようです。本来、住宅ローンは自宅の為にあり、その為、金利も優遇されている。通常2つ自宅を持つことは認められないからです。予定通り、今あるローンとは別に今回の土地と建物のローンを組む事になります。

さて、ここで金利の選択ですが、長期固定にするか、短期の固定金利にするか、変動金利にするかです。2005年5月時点で大手都市銀行では、2年固定が2.0%、3年固定が2.25%、5年固定が2.80%、10年固定が3.50%、変動金利が2.375%です。優遇特約ですが35年固定で2.80%と言うのもあります。

私としては出来るだけ長期の固定金利を考えていました。ところがその銀行マンの方の持論では出来るだけ安い金利を選択するのが有利。との事。ご自身、自分のローンについてはその時に一番安い金利を選択されて、回しているそうです。理由を色々聞いてみました。簡単に言うと下記の通りです。

①結局、景気が良くならないと金利は上がらない。当面、日本の景気は良くならない。(これは極めて個人的な見解とおっしゃっていました。)
②一定金額を借りて35年固定の金利を選択された場合と、安い金利を選択されて5年ごとに0.5%ずつ上昇した場合の支払い総額の差の計算式を見せてもらいました。安い短期の固定金利を選択して、徐々に金利が上がると仮定します。途中で金利が逆転しても、支払い総額では最初に安い金利を選択したほうが計算上断然有利です。実はこの計算にはからくりがあります。安い金利を選択した場合、返済額の差額をしっかり貯めて繰り上げ返済に回すルールになっているのです。すると、どんどん借りている額が減るので支払総額が減る仕組みです。
③当初安い短期間の固定金利を選択して、固定金利期間が切れた後、再度手続きして(ちゃんと考えて)安い短期の固定金利を選択すべき。とおっしゃってました。現実には7~8割りの方が手続きせず変動金利になっているそうです。

どうも、一番安い金利を選択する戦略が有利そうです。ただし上述の②と③と着実に実行する必要があります。結局、ちゃんと努力することが前提です。あたりまえか...(確実にお金を儲けるには、楽なルートはないみたいです。)

う~ん。どうしよう。長期の固定金利を選択するのは、多少、返済額が上がっても、将来ハイパーインフレなどになって金利が極端に上がっても大丈夫なようにリスクヘッジをするためです。30年もローンを支払い続けるわけですから、途中何があるかわかりません。日本が戦争にまきこまれたり、村上龍の小説(Ex.半島を出よ。)みたいなことは無いのかな?ハイパーインフレになれば、貨幣価値が下がって名目上の資産価値が上がるからローン返済は有利になるかな?わかりません。わかるくらいなら苦労はしませんが。
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