自分の家を建てよう!

自宅を建てようと考えています。現在マンション住まいですが将来のために。ハウスメーカー、建築家に依頼、地元の工務店など色々悩んでいますが、その前に土地探しじゃ~。まだ先は長いです。

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ゲストルーム

色々間取りを見ているが、最近の家の間取りには、ほとんどゲストルームが無いことがわかった。そもそも見ているのは30坪以下の狭小地の間取りの為だが。最近弟が建てた家にもゲストルームが無いらしい。(こちらは80坪!)

確かに、機能主義的に考えれば、年に数回も使わないようなゲストルームに貴重なスペースを割くのは無駄で、その分を無くせば、坪庭や吹き抜けやウォークインクローゼットが作れるのだろう...とは言っても、両親が上京したときどうするか?先日、ハウスメーカーに勤める友人は、立派なホテルに部屋を取ってハイヤーで送り迎えすればOK。と主張していた。これこそ究極の機能主義的な考え方?そう言われれば、近頃の家からゲストルームが無くなっている理由がわかる気がする。でも肝心の「人をもてなす。」という部分が抜けているような気がするのは、大げさだろうか?

さて、今回はどうするか?単に和室を作っても納戸になるだけで、ゲストルームにすらならなくなりそうな予感。今回の家作りのポイントの一つになるかもしれない。

PS.ウォークインクローゼットって便利なんでしょうかね?今回は書斎とウォークインクローゼットは作らないと決めているのですが。理由はそれこそ不要と考えるから。使ってらっしゃる方の意見を聞きたい。
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今回の土地は細長い狭小地である。

今回の土地は細長い狭小地である。さらに変形(;;)。どの位細長いかと言うと、奥行きが13M位あるのに間口が5M強しかない。
1.民法上、隣地境界線と家の壁までの距離を50cm以上とする必要がある。
(地域によっては1M離すなどの規定もあるので注意。)
2.家を作る場合、基本単位には尺寸(91cm単位)、メーターモジュール(1M単位)がある。もちろん注文建築ではどのような大きさにするのも自由だが、この長さが建材や建具の基本単位となっているので規格外はコスト増の要因となる。特別な理由が無い限り準拠するのが無難である。

今回の土地で家の幅は、尺寸で考えると、①(91cm×2)×(2と1/4間)=4095mmまたは、(91cm×2)×2間=3640mmしか取れない。何故、2パターンあるかと言うと、提案する工務店によって違いがでた為である。この違いを追及していったところ、壁の厚さの違いがあった。3640mmのパターンでは外断熱で壁の厚さを15cmとしている。4095mmのパターンでは内断熱で、壁の厚さを8~9cmとしてる。かつこちらの案では隣地との距離が50cm未満になっていた。ガーン...

色々調べたところ、家の幅は最低でも2間半(4550mm)は無いと無理があるらしい。現時点では、かなり以前に測量したらしい公図があるだけで、土地を実測したら、さらに数センチ幅が狭くて2間分しか幅が無いケースが有りえる。住めないわけでは無いがさすがに2間(3640mm)は狭すぎる。

と言うことで、色々考えた結果、もう少し土地を買いますことにしました。幸いまだ隣地が売れてないので交渉の余地がある。建物の予算を削ることになっても土地の幅には代えられないと判断した。素人考えだが建物は中途半端に2と1/4間で作っても2間半で作っても、たぶん材料費は一緒、全体でもそれほど差が無いのではと思う。ギリギリ2間半確保できるように考えている。土地の価格が一番最初の想定より1千万円位オーバーする見込みとなった。ハッキリ言って人間ここまで来ると気が大きくなります(苦笑)。ますます建物の予算が厳しい~。本当に建築家に話をお願いできるのだろうか?

意見(執筆中)

①LDで気持ちよくすごせるようにしたい。外のバルコニーに繋がっていて、外で朝ごはんを食べたい。
②暗い玄関は避けたい。
③屋上が欲しい。
④予備室(両親が来た時に泊まる部屋)をどうするか...ただの和室じゃ納戸になるし。

磁北と真北

自宅を建てる予定の土地だが、間口が5M程度、奥行き13Mの南北に細長い形状となっている。
駅近にこだわった為、割高で予算から、この大きさしか買えなかった(TT)。
ここに3階建てを立てて住むつもりである。絵に描いたような狭小住宅です(笑)。

この土地だが、微妙に南北から西に傾いているらしい。
とすると高度地区規制(北側斜線とほぼ同等)の制限について
西側隣地からの影響を考えなければならない。
まっすぐ南北に向いていても、3階は北側斜線の影響で、北より後ろ1/3位が削られる。
不動産屋さんに作ってもらった、参考プランでは一部天井が斜めになっている。
これが、西側に傾いている分を考慮すると、もっともっと削られてしまうらしい。ショック...
で、どのくらい傾いているんだ??(傾くほど削られる量が多くなる。)

参考プランの図面にある方位と求積表(土地の図面)の方位を比べてみたら、
あきらかに傾き方=西側隣地境界線との角度が違う。
ギリギリで建てる事を考えているのでちょっとの差が大きい。
色々調べてみたら、以下の事がわかった。

1.求積表(土地の図面)の方位は、傾きから考えて磁北の可能性が高い。
 (別に磁北とは書いてない。)
2.法律上の北はとうぜん真北を指す。磁北とはとうぜん少し角度が違う。
2.一般には、航空写真で土地の境界線を確認して、真北(この場合は西側も)との
 角度をチェックするらしい。不動産屋さんの参考図面はこの方法をつかっている。
3.下記のURLが参考になり、お役所は白地図で確認するとの事。
http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-01/ho-01.htm
 住宅地図でチェックしては間違いになると書いてある。
4.ここまで調べて、まず、現場に行ってコンパスで計ってみた。
 既に夜半過ぎで真っ暗。登山用のコンパスで素人が計ったくらいでは
 はっきりしない。なんとなく求積表(土地の図面)の方位とコンパスの針が一致するようだ。昔、登山していた時はそれほど使わないコンパスだったが、こんな所で役に立った。
5.翌朝、市役所の建築士指導課に行ってみた。
 ①白地図をください。と言うと、それは何ですか?といった感じ。
 ②上記の説明をしたところ、白地図は使ってないとの事。
 ③ではどうして真北を出すのか聞いたところ、やおらマニュアルをひっくり返しだした。
 ④磁北から、一定を角度をつけて真北を出す。東京では6.2度~6.3度東に振るとの事。
 ⑤または、太陽の南中で方位計る。単純に12時のではない。東京では経度の関係で11時39分時点の太陽方向が真南。
 ⑥それ以外にジャイロコンパスを使うなど、色々方法があるらしい。
 ⑦でも結局、方位の確認は、申請される方が正しく行ってください。とのこと。
6.上記から推察すると、通常、建築確認時は、航空写真か白地図で処理しているのだろう。
 ただし、周囲から文句をつけられたり、ギリギリの場合は、ちゃんと真北の方位をチェックするのだと思う。
7.不動産屋さんに、ちゃんとした測量図面と方位をはっきりさせるよう依頼した。

まさか磁北と真北の違いを意識することになるとは思わなかった。
ま、ギリギリで計画する方が悪いのだが...
 

シンプルな箱型の家にしたいと思う。

 工務店さんから参考プランを頂きました。...3階建ての切り妻屋根の家。ほぼ想定通りです。最初は予算内で建てられる事がわかって喜んでいたが、妻と二人で色々検討するうちにテンションが落ちてきてしまった。(ちょっと大げさ。)

 贅沢を言わなければ、予算内で要求を満たす家を作ってもらえる。寝室も子供部屋も精一杯のリビングも両親が上京したときに泊まる和室まである。真面目な工務店のようで施工は問題なさそうと考えている。建蔽率、容積率、高度斜線規制などを考慮して目いっぱいの設計してもらえている。外壁の色は自由に選べる。ここで頼めばおまかせで楽が出来て、早ければ年内には引っ越し可能。なのに、なぜか不満がある...わがままなのかな?ハッキリ行って予算が少ないのであまり多くは望めない事も判っている。(つもり)。

色々見ているうちに、(かっこいい?)シンプルな箱型の家が欲しいな~と思うようになりました。何故、箱型って言う理由は無いのですが...あえて言えば、①デザイン的にすっきりした形が好き。②お仕着せのよくある家では無く、自分達の暮らしにぴったり合った家にしたいから。(←普通から見るとちょっと変わった感じになるはず。)です。

プロにまかせるのは簡単だが、自分達が住む家だから、納得して自分達で家を建てたい。と思います。
(注意:直接自分で工事する。という意味ではありませんが。)

ローンの選択

不動産屋さんの紹介で、大手都市銀行のローン担当者と打合せをしました。この銀行マンの方は、ざっくばらんな方で色々、話を聞く事ができました。私の場合、現在持っているマンションとローンを一本化する事も考えたのですがやはりそれは無理なようです。本来、住宅ローンは自宅の為にあり、その為、金利も優遇されている。通常2つ自宅を持つことは認められないからです。予定通り、今あるローンとは別に今回の土地と建物のローンを組む事になります。

さて、ここで金利の選択ですが、長期固定にするか、短期の固定金利にするか、変動金利にするかです。2005年5月時点で大手都市銀行では、2年固定が2.0%、3年固定が2.25%、5年固定が2.80%、10年固定が3.50%、変動金利が2.375%です。優遇特約ですが35年固定で2.80%と言うのもあります。

私としては出来るだけ長期の固定金利を考えていました。ところがその銀行マンの方の持論では出来るだけ安い金利を選択するのが有利。との事。ご自身、自分のローンについてはその時に一番安い金利を選択されて、回しているそうです。理由を色々聞いてみました。簡単に言うと下記の通りです。

①結局、景気が良くならないと金利は上がらない。当面、日本の景気は良くならない。(これは極めて個人的な見解とおっしゃっていました。)
②一定金額を借りて35年固定の金利を選択された場合と、安い金利を選択されて5年ごとに0.5%ずつ上昇した場合の支払い総額の差の計算式を見せてもらいました。安い短期の固定金利を選択して、徐々に金利が上がると仮定します。途中で金利が逆転しても、支払い総額では最初に安い金利を選択したほうが計算上断然有利です。実はこの計算にはからくりがあります。安い金利を選択した場合、返済額の差額をしっかり貯めて繰り上げ返済に回すルールになっているのです。すると、どんどん借りている額が減るので支払総額が減る仕組みです。
③当初安い短期間の固定金利を選択して、固定金利期間が切れた後、再度手続きして(ちゃんと考えて)安い短期の固定金利を選択すべき。とおっしゃってました。現実には7~8割りの方が手続きせず変動金利になっているそうです。

どうも、一番安い金利を選択する戦略が有利そうです。ただし上述の②と③と着実に実行する必要があります。結局、ちゃんと努力することが前提です。あたりまえか...(確実にお金を儲けるには、楽なルートはないみたいです。)

う~ん。どうしよう。長期の固定金利を選択するのは、多少、返済額が上がっても、将来ハイパーインフレなどになって金利が極端に上がっても大丈夫なようにリスクヘッジをするためです。30年もローンを支払い続けるわけですから、途中何があるかわかりません。日本が戦争にまきこまれたり、村上龍の小説(Ex.半島を出よ。)みたいなことは無いのかな?ハイパーインフレになれば、貨幣価値が下がって名目上の資産価値が上がるからローン返済は有利になるかな?わかりません。わかるくらいなら苦労はしませんが。

工務店めぐり

いよいよ建築を依頼する所を探さなければいけません。

GW中に妹が遊びに来ていました。場合によっては、実家を建て直すかもしれないとの事。まだ土地探しをしている時に、参考まで建売の現場を見に行って知り合った工務店の営業の方に、午前中、自宅へ来てもらって話を聞きました。

仮に名前をBハウジングとします。営業の方と、建築士の名前の入った名刺を持った技術の方と2名で来られました。
 ①比較的歴史の浅い会社ですが、地元でがんばって、年間40棟くらい建てているとの事。
 ②集成材を使った、木造軸組み住宅専門です。基礎や工法には自信があるようで、
  上手なプレゼンテーションではなかったかもしれませんが、技術の方が一生懸命説明してくれました。
 ③日影規制で10M以上は立てられず、3階建ての屋根が薄くなると夏暑くなりそうなので、断熱強化した方が良いとの話でした。
 ④住宅建設に当たり、(1)地鎮祭を必ず行う。(2)写真をたくさんとって記録に残す。そうです。
 実際建築中のある家の写真を、建てるところから順を追って、沢山見せていただきました。
 こんなに写真を撮っておけば、欠陥住宅のような事はなさそうです。(証拠を自分で残す事になるから。)
申し訳ありませんが、技術の事は聞いてもさっぱりわからず。地鎮祭と写真が好評価です。(スミマセン...)

夕方、折角なのでもう1件、工務店を訪ねてみることにしました。外断熱で有名な、ソーラサーキットの工法を採用している、地元のK工務店です。こちらは地元で40年の歴史があるそうです。長年地元で営業しているので信頼できるのではないかと考えました。突然たずねたのですが、営業の方が内断熱と外断熱の違い、ソーラーサーキットの仕組み等を丁寧に説明してくれました。最後に希望の住宅像のアンケートを貰いました。10P位の詳細なものです。記載して渡せば提案プランをいただけるとの事です。

どこに依頼するかですが、
 ①当初私は建築家に依頼する事を考えていました。「かっこいい家が建てたい。」です。
 ②ただし、色々見ていくうちに、デザインより住み心地が大切と考えました。家族が長年住む家ですから。美人は3日で飽きますが気立てが良いのは...です。(女性の方は美人=美男子として下さい。)
 ③そこで、当初考えていたRC造よりは木造。出来れば高気密、高断熱が良さそうに思えました。外断熱の方が施工管理がきっちりできやすい。との意見には説得力があります。

ただし、色々な工法をに関する本や掲示板を読んでいると、一方的な宣伝や思い込みのような感じを受けます。宗教チックな雰囲気まで感じました。現時点では、内断熱でもきちっと施工すればOK。外断熱+ベタ基礎は東京のような温暖地域に住むにはオーバースペックなのでは?と感じます。東京に住む人が皆、高気密、外断熱の家に住んでいるわけではありませんから。宣伝色が強い本を読むと、築30年くらいの家に住む人は、全員病気になってしまうかのようです。(実際そうなのかもしれませんが。)

工法が幾ら良くても、施工がいい加減であれば問題外です。欠陥住宅は工法よりも施工の問題で発生する様です。とすると一番良いのは、工法、デザイン以前に、信頼できる所に任せる事だと思うようになりました。どこかに大工の棟梁はいないかな...です。地域によっては、棟梁に頼む事が普通のケースの所もあるようです。地方の友人が、ちょうど今、近所の大工の棟梁に頼んで家を建ててもらっています。話を聞いていると、あまり希望してなかった大黒柱を入れられたと言ってました。もったいぶって、なかなか見せて貰えなかったそうです(笑)。昔は地域に大工の棟梁がいて...の話はノスタルジックで古き良き時代の事です。絶対出来ないわけではありませんが、少なくとも東京近郊で大工の棟梁を探して頼むのは特別な事になってしまいました。住宅を工業製品として作る、ハウスメーカーに依頼するケースが圧倒的に多いでしょう。

土地契約後の疑問点、問題点

5月2日の土地購入の契約は無事終了しました。
大筋問題なかったと思いますが、まだ完全に気が抜けません。
引渡しの前に幾つか確認するべき事項があります。

1.隣地との塀の件
先日、打ち合わせ時に売主さんの認識では、
隣家の持ち物ではないかと思っているが確認する。と説明されました。
今回の売主は現状古屋を建てている元の持ち主から買った業者で、
そこからさらに一部を分筆して、私が業者さんから購入しました。
打ち合わせ後、昨日再度現地を確認したところ境界杭が見つかり、
塀は今回私が購入した側に立っているように思われます。
私が土地を引き渡された時点で問題が残らないように、
売主さんに念押しをします。

2.契約時の書類について1件コピーを頂いていませんでした。
契約時の最後に、ゴミの処理の件で、
売主さんよりのゴミ箱を置くことは無い。と伺って、
東側売り地側と共同でゴミを処理をする旨の書類にサインをしました。
この書類のコピーを頂いていませんでした。

3.ローンの申し込みについて
今回、不動産屋さん紹介の金融機関とローン契約を結ぶつもりでいます。
早速、金融機関とローン条件について話し合いをする必要があります。
現在持っているマンションの残債の処理など、多少複雑な面があり、
条件などを良く確認して金融機関を選ぶ必要があります。

今回は注文建築ですが、建物の分もローンでまかなうつもりです。
(自己資金は諸費用分位です。)
ところが、ハウスメーカー、工務店に依頼すると
着手金、中間金などを支払う必要があるケースがあります。
ローンは建物完成後で無いと融資実行されません。
中間的にお金を支払ってくれる銀行を選ぶか
自己資金を当てる必要があります。
この辺りは建築依頼先との交渉で調整する必要があります。

通常考えると、土地を事前に持っているか、
資金に相当余裕が無いと注文建築は難しいですね。
これが、普通、東京で家を買う場合に建売になる理由でもあります。
我々の場合大丈夫なんだろうか?もう走り出してしまった以上、
何とかゴールにたどり着くよう頑張るだけです。



参考プラン

さて、土地も決まったので建物の手配をしなければなりません。
不動産屋さんに紹介で、参考プランを書いて頂いた工務店さんがあります。
まず、そこが候補のひとつです。

私のように、土地、建物を購入する際にローンを使う場合、
①ローン審査が通る事で契約が有効となる特約条項が入ります。
  もちろん期限があり、一ヶ月以内にローンOK、NGを審査してもらわなければなりません。
②土地、建物両方でローンを使う場合、あわせてた金額でローン審査を実施します。
  これは土地は買えたのに、建物が建てられなくなる自体を防ぐ為です。
③とすると、土地を買って直ぐ、ローン審査の申し込みに建物の設計図と見積が必要になります。
  つまり、土地購入を決めて1~2Wで設計図と見積を準備する話になります。
 (通常、事前に準備できないと無理な期間です。今回は工務店さんに大急ぎでお願いしました。)

私の場合、上述の通り、参考プランを書いていただいた工務店さんにお願いできました。本来、そちらに建築を頼むのが筋ですが、銀行としては、よくある話で途中で工務店が変わってもかまわないそうです。もしかするとただ働きになる工務店さんには申し訳ないですが、お願いした不動産屋さんから、いつも頼んでいる事なので問題ないと言って頂きました。(多謝)

素人には、工務店さんにコネクションが無いと、結構厳しいです。どんなに頑張っても自分で、3階建て木造住宅の設計、見積は出来ません。一応、勉強しましたが、間取りですら、用途地域や、斜線制限などを考えながら書くことは無理です。法規制が難しすぎます。こんなに建築基準法が難しい物だとは考えてもいませんでした。

道路斜線規制、北側斜線規制はともかく、日陰規制、高度規制などは、私が読んだ本には書いていません。難しいので専門家に相談しろ。となっています。(笑)ちなみに私の場合、日陰規制の方が北側斜線規制より厳しく10M上の建物は無理なようです。また、高度規制は地方によって基準が違う為、普通の本には書いていません。(専門家には当たり前の事でも素人には、わからない事です。)

建売や、建築条件付きならば、このような問題はありません。
参考プランのある土地ならば、大丈夫かもしれませんが、普通、無料では誰も設計しません、多くの場合建築条件付です。
土地を既に持っていて、建物だけであれば、ジックリ建築の依頼先を探して決めてから銀行と交渉できます。
私のように自己資金が少なく、土地と建物をローンで購入しようとすると、上述のような難しい問題が発生します。

事前に建築をお願いする工務店を決めておく、または建築家を決めておく。のが良いかと思われます。私の場合、そこまで頭が回りませんでしたし、土地を決めなければ建築の概要が決められず、建築の概要が決められなければ、工務店、建築家を決める事が出来ないと考えていました。

(実は、もうひとつ手があります。ハウスメーカーに依頼することです。 ハウスメーカーに依頼すれば、土地探しを含めて色々やってもらえるみたいです。建築条件付と一緒ですね。私の場合、まず建築家に頼みたい。と言うのがありましたので、ハウスメーカーは初めから選択肢に入りませんでした。)

契約寸前まで行った、別の不動産屋さんの場合、どうなったでしょう...
そちらの面倒は見ないと暗に言われました。不動産屋さんにも色々あります。
じっくり付き合ってくれる不動産屋さんが、いてくれて助かりました。

今日もまた、不動産屋さんに感謝する話になってしまいました。念のため、私は不動産屋さんの回し者ではありません。(笑)

本日、土地の契約を実施してきました。

本日、不動産屋さんにて売主との間で土地の契約をしてきました。
手付金100万円と印紙代1万5千円を払ってきました。これで後戻りできない(汗)。

昨日、ギャンブルと報告した遺跡について、契約までに市役所を尋ねて聞くと、
 ①私の買った土地は、ほぼ確実に遺跡が出そう(付近はみんな発掘している。)
 ②ただし木造住宅の場合、基礎工事で深く掘らなければ、遺跡に影響が無い場合が多い。
 ③建築計画の申請と平行して、遺跡担当の課に申請して頂きたい。
 ④建築計画を見て、問題あるようであれば発掘調査を行う場合がある。
 ⑤個人の住宅の場合は無料、申請から1~2ヶ月以内に実施する。
との事でした。つまり最悪⑤の通り、発掘があっても無料ですぐに発掘してもらえるので
体制に影響無さそうです。安堵です。ちなみに隣家では平安時代の住居跡があったとの事。
いにしえの昔より宅地だったんですね。(遠い目)

その後、不動産屋さんに行って、契約を済ましてきました。手付金などは上述の通り。
手順は、
 ①最初担当の方と、重要事項説明書や他の書類のコピーを見せてもらって最終確認。
 ②宅建の資格を持ってる店長さんが出てきて、重要事項の説明。
 ③売主さんが来て、契約書の説明と、特記事項の説明が有り。契約書にサイン。
でした。と書くと簡単なようですが、15時半にお店に入って、出てきたのは19時。(その間、2歳半の娘は受付のお嬢さんを子分にしてお店を歩き回り、時々、契約室に乱入でした。(汗))

今回、複雑な土地の権利関係も無く、セットバックなども無く、道路への設置も単純でしたがやはり聞くと話が色々ありました。主なものは、隣家の塀の処理の確認。土地の瑕疵の説明。引き込み工事のスペック確認。今後のスケジュールなどなど。

幸い、物の本に注意しろと書かれていた、訳のわからない書類に判子を押させられるような事は無かったようです。しごくまともな取引でした。気づいてないだけかもしれませんが。今回、相性の良い(こちらの言ってる事を考慮してくれて、強引に話を進めない)
不動産屋さんでした。助かったのではないかと思います。一時、契約寸前まで行った、大手のM不動産であのまま話を進めていたら、色々あったんじゃないかと思って背筋が寒くなります。

土地を自己責任で買うのは難しいですね。建売を買うほうが楽。マンションはもっと楽でした。)ま、苦あれば楽ありです。

この先、建物の事を決めなければなりませんが、これもローン申請の関係などからASAPで決めなければいけません。ローン特約が1ヶ月なので、この間に銀行へ申請する書類(当然、建物含み)をそろえる必要があります。

今日の話で、土地の引渡しと残代金の支払いは7月末となりました。その時点で銀行から土地代金分が支払われるのですが、残りの建物の処理期限が銀行によって違います。短いところで6ヶ月、長いところで1年です。ハウスメーカーであっと言う間に建ててしまうのでしたら、短い期間で完成するかもしれませんが、建築家になど頼むと設計だけで半年はざらです。とすると土地と建物を一緒のローンで行う場合、大急ぎで建築を始める必要がありそうです...(なぜ、こんなに忙しいのだろう??)

重要事項説明

いよいよ明日は土地の契約です。2月末から探し出して意外と早く決まりました。
特に場所が確定してから、契約までの期間が短い...(この事については前回書きました。)

さて、午前中に不動産屋さんに行って、事前に重要事項の解説をしてもらう事が出来ました。(さすがに夜ホテルでチェックするのは無謀だった。)
法規制などには問題が無さそうですが、幾つか気になる点があり、明日までに調べてもらいます。
列挙すると、
①引き込みしてもらう水道管は3階立てに支障が無いか?
②隣地との境界の塀の処理はどうなるか?
③付近に大きな建築計画は無いか?
④樹木の処理は確実に実施してもらえるか?
 ←今回購入する土地に直径1m弱くらいの立派な木が立っています。敷地に余裕があれば是非残したいのですが。スマヌ。

さて、ここで重要な問題が発生しました。土地売買契約書特約条項をよく読むと。
「第6条 本物件の地盤調査は建築行為を行う際、買主負担で行うものとします。尚、当該調査の結果、地盤改良工事およびその費用が必要となった場合には買主負担で行うものとします。」
と書いてあります。って事はめでたく契約後、たとえば土地に大きな石ころが埋まっていて改良工事に多額の費用がかかっても、私が負担しなければならない。と言う事です。更地でもらっても地盤改良までは含まれないためです。常識的な地盤改良工事ならしかたありませんが、苦しい資金繰りの中で数百万単位の追加工事が発生したら厳しい。たしかに、必要な地盤の強さは上に建てる建物できまりますので、建築する買主負担はわかりますが...物の本には大幅な地盤改良が必要となる場合は契約を解除できる特約をつけろ。とあります。しかし今回、既に私の直後に申し込みがあったそうで、色々言っていると契約そのものが無くなりかねません。不動産屋さんに言わせると、登記上S47年の時点で、宅地として登録されており、問題あるような土地とは思えない。との事ですが...地盤改良工事の事は、概況からほぼ問題無しだろうと想定する事にしました。ま、はっきり言ってギャンブルです(笑)。

さらに問題がありました。実は私が住んでいる街は、大昔から栄えているところで、まだ東京の中心部が江戸村と呼ばれて、沼地か海の下だった時代から地方の中心都市でした。したがって、ちょっとその辺を掘ると遺跡が普通に出てきます。文化財保護法の対象地域でした。今回買う場所も立地が良いので、それなりに可能性が...。って事は購入後、地面を掘ってみたら遺跡が出て、その発掘の為に建築が止まる可能性があります。最悪、自費で調査しないと何年も空き地にしておかなければいけない場合があります。確かに歴史があって好きな街なんですが。神経衰弱みたいに自分の土地を掘ってみたらジョーカーが出てくる可能性があるなんて。ここで、今回の土地購入は完全にギャンブルになりました(爆)。

これが嫌なんでみんな建売を購入するんですね。(と今頃気づいた。)自分で好きなように建てるには、色々自己責任で。という事でしょうか。とりあえず最悪の事態に備えるため、、明日、契約の前に市役所に行って話しを聞いて来ることにします。

土地が決まりそう

昨日、売主がOKしたとの連絡をもらいました。正式な契約は5月2日(月)です。急です。あまりにも急すぎる...

とりあえず購入の申し込みをして交渉に入るとして、いろいろ確認したい事があります。そもそも、この土地は事前に不動産屋さんに希望の条件を伝えていて、たまたま条件に合う土地が出た時に、売り出し公開前から話をもらう事ができました。その為、話を聞いてから購入申込みの決断をするまで1週間ほどしかありませんでした。その1週間は本当に悩んだ。立地が良いけど高すぎて面積が増やせない。そんな形状で満足できる家は立つのか?素人なのでわからない...結局土地の予算を500万円上げる事にして、4月29日に購入申込みをしました。契約まで4日しかありません。重要事項の説明を契約日の前にチェックしたかったのですが、やっと前日の夜に送ってもらえる事になりました。(それも旅行先のホテルにFAXしてもらいます!)

以前、別の不動産屋さんで土地に購入申し込みをしてから契約まで3日と言われたことがあります。売主買主の気持ちが変わらないように。との不動産屋さんの配慮(思惑)でしょうが、素人の私の感覚では、話が出てから突然急転直下に物事が決まって行きます。事前に自分の意思、土地の相場、資金計画などをしっかり考えて、即断即決でも間違いないように対応しなければいけないようです。確かに良い物件はあっと言う間に売れてしまいます。だんだん様子がわかってくると、不動産屋さんに薦められて、じっくり検討できるのは大抵、売れ残って皆が手を出さなかった物件と思われます。もちろん掘り出し物の販売開始日に当たる事もあるでしょうが...いくつか物件が並んでいる時に条件の良いところが既に契約済みなのはその為です。その意味でも素人には怖い世界です。

今回購入するのは、古くからある宅地で、ぱっと見た限り住宅を建てるのに問題は無いようです。もともと住宅が立っているのであたりまえです。それでも念のため間違いの無いように色々質問して問題ないことを確認する事にしました。少しでも事前に勉強しておいた事が役に立ちました。

3階建ての自宅を建てる為に購入するが、法規制、土地計画、近隣の関係などから問題ないか?土地の境界などは近隣の立会いの下に確認されているか?どのようなな場合に契約を解除することができるか?などなど多岐にわたります。

私の読んだ本によれば、①水道管が細いため3階建てに支障が出た。②見た目は立派な道路があるのに登録されていないため再建築できない土地だった。③法規制では問題ないのに住民同士の協定があった。などなど色々あるようです。これらは素人がちょっと場所を見ただけではまったくわかりません。トラブルはレアケースでしょうが、勘違いがあった時のダメージが大きいので、慎重にならざるえません。

また、最近は隣近所とのトラブルの話が多いようです。変な人が増えたのか?権利意識が高まったのか??今回の土地も土地自体は問題なくとも近くに近所迷惑な人が居ないか心配です。散歩がてら聞き込みに行ってみました。近くの酒屋さんと、斜め後ろにたまたま喫茶店がありそこの女主人に色々噂を聞いた限りでは、この近所の人々は皆、ごく普通の人、常識的な人、で大きな問題は無いとの事...(近隣の皆さん疑ってごめんなさい。)

ローンの心配だけでも手一杯なのに...先が思いやられる。
ま、その苦労が自宅を好きなように建てる醍醐味の一部なのでしょうが。

PS.ふと気づくと、どのような建物をどこに依頼して建てるのかまだまったく白紙です。無論考えていないわけではありませんが、色々迷っています。考えれば考えるほど迷う...コンクリート打ちぱなしでかっこ良く建てるか?自然派志向で木と土の家か?外断熱高気密は本当に良いのか?ソーラーサーキットが気になるが坪単価が...GWはまた勉強で終わりそう。はっきり言って仕事してるほうが楽。
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